Acquisition immobilière : Quelle loi pour les non-résidents ?

  • By Barnes Marrakech
  • 05 Août 2022
Acquisition immobilière : Quelle loi pour les non-résidents ?
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- Lorsque l’acquisition est financée par un étranger ou par un MRE  en devises étrangères, il lui est possible en cas de revente de l’immeuble de convertir le prix perçu en dirhams en monnaie étrangère.

- Il est clair qu’en cas d’acquisition immobilière au Maroc, l’aspect strictement immobilier de l’opération est régi par le droit marocain.

Avant toute chose, il faut savoir que le droit foncier local n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire, et réussir donc son achat immobilier au Maroc n’est jamais chose facile, surtout pour les Marocains résidents à l’étranger (MRE) ainsi que des personnes de nationalités différentes et non résidentes, c’est pour cela qu’il faut avoir connaissance des contours de la loi régissant le droit foncier national.

 Quelle loi pour les non-résidents?

Il est clair qu’en cas d’acquisition immobilière au Maroc, l’aspect strictement immobilier de l’opération est régi par le droit marocain. Il faut cependant noter que le droit foncier local n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire et qu’alors que des biens relèvent du droit traditionnel, d’autres font l’objet de la publicité foncière introduite par le droit moderne. Ce dernier présente de réelles garanties, puisque le bien acquis fait l’objet d’un titre foncier spécifique avec une dénomination, un numéro, une délimitation qui lui est propre, et que la conservation foncière marocaine délivre sur demande un certificat de propriété attestant, sous sa responsabilité, de l’identité du ou des propriétaires ainsi que des charges grevant l’immeuble.

 Aucun acte de vente ne peut être inscrit sur le titre foncier s’il n’est pas reçu en la forme authentique, à savoir notarié ou adoulaire, ou par acte établi par un avocat agréé près de la Cour de cassation. Dans cette perspective, ne manquons guère de préciser qu’une personne ayant la nationalité marocaine, même si elle a une autre nationalité, sera toujours considérée comme exclusivement marocaine du point vue des autorités marocaines. En ce qui concerne le critère de la résidence au Maroc, il dépend du fait que la per sonne soit sur le territoire 183 jours ou plus par an.

Quid des transactions en devise étrangère ?  

Il faut savoir que le dirham marocain n’est pas une monnaie automatiquement convertible et cet aspect fait l’objet du contrôle de l’Office des changes. Il est donc utile de préciser que lorsque l’acquisition est financée par un étranger ou par un Marocain résidant à l’étranger en devises étrangères déposées sur un compte en dirhams convertibles ouvert auprès d’un établissement bancaire marocain, il lui est possible en cas de revente de l’immeuble de convertir le prix perçu en dirhams en monnaie étrangère et de transférer les fonds d’un bloc en dehors du Maroc s’il peut justifier de leur provenance lors de la procédure d’acquisition. A la condition bien sûr d’avoir acquitté préalablement tous les impôts marocains. En l’absence d’une telle justification, seul l’étranger peut effectuer cette opération de change et de transfert du prix à l’étranger, mais dans ce cas, uniquement par fraction de 25% par an à compter d’un an après la vente, soit sur une période de cinq années effectives. Sensiblement, les étapes juridiques pour effectuer l’achat d’un bien immeuble sont toutes les mêmes que pour un résident même si une vigilance accrue doit être accordée à la question du financement. Et ce, pour pouvoir éventuellement bénéficier de la faculté de transférer les fonds investis et la plus-value hors Maroc dans le strict respect de la réglementation des changes. Ajoutons qu’un Marocain résidant à l’étranger bénéficie de la faculté de faire assimiler un de ses biens au Maroc sur le plan fiscal à sa résidence principale même si «factuellement» elle ne l’est pas. Ce qui est extrêmement avantageux en matière d’impôts locaux mais aussi d’impôt sur la plus-value en cas de revente dudit bien.

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