Fiscalité de l’investissement immobilier
- By Barnes Marrakech
- 24 Février 2026
Fiscalité de l’investissement immobilier
Cadre applicable aux investisseurs internationaux
La fiscalité immobilière marocaine s’applique aux investisseurs étrangers dans des conditions identiques à celles des résidents.
Elle repose sur des règles formalisées et prévisibles, dont la compréhension constitue un élément clé de toute stratégie patrimoniale.
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1. Fiscalité à l’acquisition
Lors de l’achat d’un bien immobilier d’habitation, les frais comprennent :
• Droits d’enregistrement : 4 % du prix d’acquisition
• Frais de conservation foncière : environ 1,5 % du prix
• Honoraires notariaux : 1 % du prix de vente hors taxes (HT), auxquels s’ajoute la TVA applicable
En pratique, le coût global d’acquisition se situe autour de 6 % à 7 % du prix du bien.
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En cas de financement par crédit hypothécaire
Des frais supplémentaires s’appliquent :
• 1 % du montant du prêt (droits d’enregistrement hypothécaire)
• Environ 1,5 % du montant garanti (inscription hypothécaire à la conservation foncière)
• Honoraires notariaux complémentaires
Le coût global lié à l’hypothèque représente environ 2,5 % à 3 % du montant du crédit, hors frais bancaires.
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2. Fiscalité pendant la détention
Taxes locales
Les biens bâtis sont soumis à :
• La taxe d’habitation
• La taxe de services communaux
Ces taxes sont calculées sur la valeur locative du bien et demeurent modérées au regard des standards internationaux.
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3. Fiscalité des revenus locatifs
Location longue durée
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :
• Abattement forfaitaire de 40 %
• Imposition du solde selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu
(taux marginal pouvant atteindre 38 %)
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Location saisonnière
La qualification fiscale dépend du niveau d’organisation de l’activité.
• Si assimilée à revenus fonciers → abattement de 40 % et barème progressif.
• Si assimilée à activité professionnelle → imposition sur le bénéfice réel,
avec application de l’impôt sur le revenu professionnel ou de l’impôt sur les sociétés si détention via société.
Dans certains cas, l’activité peut être soumise à la TVA (20 %).
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4. Fiscalité de la cession
La fiscalité applicable lors de la revente dépend de la structure de détention.
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A. Détention en nom propre (personne physique)
La cession est soumise à l’impôt sur les profits immobiliers.
• Taux : 20 % de la plus-value nette imposable
• Minimum d’imposition : 3 % du prix de cession
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Détermination de la plus-value nette
La plus-value correspond à la différence entre :
• Le prix de cession
• Et le prix d’acquisition ajusté
Le prix d’acquisition ajusté est constitué de :
1. Le prix d’achat initial
2. Les frais d’acquisition :
• soit selon un forfait de 15 % du prix d’acquisition,
• soit selon les frais réels justifiés s’ils sont supérieurs
3. Les travaux d’amélioration dûment justifiés
4. L’application d’un coefficient de réévaluation publié annuellement par l’administration fiscale
Le notaire procède au calcul et au prélèvement de l’impôt lors de la vente.
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B. Détention via société
Lorsque le bien appartient à une société marocaine :
• La plus-value est intégrée au résultat fiscal
• Elle est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
• Le minimum de 3 % ne s’applique pas
Le taux supérieur de l’IS peut atteindre environ 31 % selon le niveau de bénéfice.
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TVA
La revente d’un bien d’habitation ancien n’est en principe pas soumise à la TVA.
La TVA au taux de 20 % peut s’appliquer notamment :
• En cas de cession d’immeuble neuf
• Dans le cadre d’une activité de promotion ou assimilée
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5. Résidence principale
En cas d’occupation effective du bien à titre de résidence principale au Maroc, une exonération de la plus-value peut s’appliquer sous conditions de durée et de justification.
Une analyse préalable est recommandée afin d’en sécuriser le bénéfice.
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6. Garantie de rapatriement
Lorsque l’investissement initial a été réalisé en devises et déclaré conformément à la réglementation des changes :
• Le capital investi
• Les revenus locatifs
• La plus-value nette
Peuvent être librement transférés vers l’étranger.
La conservation du certificat de change est essentielle.
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Synthèse
Pour un investissement supérieur à 1M€, le cadre fiscal marocain repose sur :
• Des droits d’acquisition maîtrisés
• Une plus-value taxée à 20 % en nom propre
• Un minimum légal de 3 % du prix de vente
• Un forfait de 15 % applicable aux frais d’acquisition
• Un IS applicable en cas de détention sociétaire
• Une TVA limitée à des cas spécifiques
• Une garantie réglementée de retransfert des capitaux
