Prix de l'immobilier à Marrakech

Marrakech connaît un « boom » immobilier lié à différents facteurs tels que la modernisation des infrastructures,  un cadre fiscal favorable pour investissement loctiif et pour la détention  par des personnes non résidentes. ce qui a installé un climat propice au développement du marché de l’immobilier.

Ce dynamisme fait de la ville rouge un pôle incontournable du marché immobilier au Maroc, particulièrement prisé par les acquéreurs étrangers en quête de résidences secondaires de prestige ou d’un investissement immobilier rentable.

La commune de Marrakech s’étend sur une vaste zone découpée en micro-marchés immobiliers distincts qui attirent beaucoup d’investisseurs internationaux: la Médina, la Palmeraie, les golfs d’Amelkis et d’Al Maaden, Guéliz, l’Hivernage, ou encore Agdal et la Route d’Amizmiz. Chaque quartier offre une typologie de biens spécifique et des prix très variables selon la localisation, la qualité des matériaux, l’état du bien et le potentiel locatif. C’est pourquoi BARNES Marrakech met à votre service une expertise reconnue du marché immobilier de luxe afin de vous accompagner dans l’achat, la vente ou la valorisation de votre propriété.

Au sein de notre agence immobilière à Marrakech, notre équipe vous fait bénéficier d'une grande expérience et d'une connaissance pointue du marché de l'immobilier à Marrakech afin de prendre la bonne décision pour l’achat ou de la vente de votre bien.

Avant tout chiffre

Les prix que nous citons sur cette page sont des prix que nous affichons dans nos annonces, relevés en septembre 2026. L’écart avec les prix réellement signés est détaillé dans notre analyse prix demandé, prix signé.

Pour comparer, trois unités sont utilisées. Un appartement se mesure au m² habitable, la terrasse comptant pour moitié, sauf à l’Hivernage et pour les appartements très haut de gamme, où la terrasse n’est en général pas pondérée. Une villa se mesure au m² bâti, en tenant compte de la surface du terrain. Un riad se mesure généralement au m² au sol.

Un marché immobilier en pleine expansion

Le marché de l’immobilier à Marrakech affiche une croissance continue depuis plusieurs années. Les investisseurs internationaux, séduits par le cadre de vie, le rendement locatif et les facilités fiscales, orientent leurs recherches vers des villas contemporaines, des riads rénovés et des appartements de standing, ou des lots de terrain à bâtir dans des lotissements (autour des golfs).

Après une forte croissance du marché ces deux dernières années, le haut de gamme est entré depuis 4 à 6 mois dans une phase de stabilisation des prix. Les prix ne baissent pas, ils se maintiennent, avec un écart entre les biens correctement positionnés, qui se vendent, et ceux restés au-dessus du marché, qui tardent.

La demande étrangère est notamment française, belge, suisse et moyen-orientale, à laquelle s’ajoute une demande nouvelle des Américains, tandis que les acquéreurs marocains privilégient les biens neufs ou récents dans des quartiers résidentiels sécurisés. Cette dynamique soutient les prix dans les quartiers vraiment premium, où l’offre se fait rare.

Prix des riads à Marrakech

Situés pour la plupart dans la Médina, les riads à vendre à Marrakech incarnent l’authenticité et l’art de vivre marocain. Leur prix dépend de l’emplacement, de l’état, de la superficie et du niveau de rénovation. le prix depend de l emplacement médina premium de son statut juridique titré réquisition ou  melkia , de l 'etat de la superficie au sol et du niveau de rénovation et des matériaux.

Riads à rénover

Les prix se situent généralement entre 15 000 et 35 000 Dhs/m² au sol pour un riad à renover en melkia ( en fonction de son emplacement ; les plus chers dans la médina prémium et plus on s'loigne de ces quartiers et de la place plus le prix baisse).selon la structure pouvant aller jusqu 'a 40.000 dh le m au sol pour la médina prémium ( mouassine, dar bacha etc. ), avec un minimum de 25 000 Dhs/m² dans les secteurs les plus recherchés tels que Kasbah,  minimum 30.000 dhs 35000dh à Riad Zitoun,  40.000 dhs Dar Bacha ou Mouassine. Un riad d’environ 200 m² quartier mednia prmium entre 6.000.000 dh et 8.000.000 dhs.

Les riads d’exception à renover avec titre et et des elments d architecture authentique ( riad historique, souvent grande superficie ) dépassent régulièrement 2 millions d’euros . exemple riad de 600m tres beau a 3.200.000 euros à renover.

les riads rénvové en secteur medina premium ( dar bacha, mouassin, sidi mimoun, riad zitoun, kasbah, kennaria ...) il faut compter  en moyenne au minimum 60.000 dhs a 70.000 dh pour les plus beaux 80.000 dhs le m mais à condition que les papiers  et docuements juridique soit bon, mise à jour, permise d habiter et conformité des plans aux à la réalité du batis.  

Prix des villas à Marrakech

Les villas à vendre à Marrakech se déclinent en plusieurs styles : contemporaines, marocaines d’architecte, villas sur golf ou programmes neufs. Leur prix varie en fonction de la superficie du terrain, du quartier, de la vue et des prestations.

Villas sur golf (Amelkis, Al Maaden, Royal Palm)

Les villas situées autour des golfs prestigieux offrent des terrains de 1 000 à 2 500 m² avec piscine et vues sur l’Atlas. Les prix varient entre 8 et 33 millions Dhs selon la ligne, l’année de construction et la qualité du projet.

Villas contemporaines

Situées notamment sur la Route d’Amizmiz, la Route de Fès ou dans les nouvelles extensions urbaines, elles sont recherchées pour leur architecture épurée et leurs finitions haut de gamme. Les prix s’étendent de 6 à 15 millions Dhs, et davantage pour les propriétés de grande superficie.

Villas marocaines d’architecte

Dans la Palmeraie et les alentours, les villas signées Charles Boccara ou Elie Mouyal représentent le summum de l’élégance traditionnelle marocaine. La fourchette de prix se situe entre 10 et plus de 50 millions Dhs.

Villas neuves et programmes contemporains

Les programmes neufs situés autour d’Agdal, de la Route de l’Ourika et de la Route de Fès proposent des villas modernes entre 5 et 16 millions Dhs. Les très grandes propriétés peuvent atteindre 2 à 3 millions d’euros.

Villas d’exception et palais privés

Dans la Palmeraie ou ses environs, certaines propriétés sont de véritables palais contemporains avec spa, hammam, salle de cinéma et personnel de maison. Les prix dépassent aisément 80 millions Dhs selon la superficie et les prestations.

Prix des appartements à Marrakech

Le marché des appartements à vendre à Marrakech est en plein essor. Les résidences de standing proposent confort, sécurité et parfois une vue imprenable sur les jardins ou les montagnes. D’après la base de prix BARNES Marrakech de septembre 2026, un appartement de standing s’affiche entre 15 000 et 44 000 Dhs/m², et un penthouse ou un bien d’exception entre 55 000 et 65 000 Dhs/m². Ces prix affichés s’entendent au m² habitable, terrasses comptées pour moitié.

Hivernage

Quartier emblématique du prestige, il regroupe les plus belles résidences avec piscines, jardins et conciergerie. Les prix varient entre 27 000 et 44 000 Dhs/m², dont 33 000 à 44 000 Dhs/m² pour un appartement neuf ou récent. Les penthouses s’affichent entre 55 000 et 65 000 Dhs/m².

Jardins Majorelle

Ce secteur rare et exclusif propose des appartements entre 25 000 et 44 000 Dhs/m², notamment ceux offrant une vue sur les jardins ou sur l’Atlas. Le prix moyen s’établit autour de 40 000 Dhs/m² fin septembre 2026.

Guéliz

Cœur vivant de la ville et zone idéale pour l’investissement locatif. Les appartements se situent généralement entre 19 700 et 23 000 Dhs/m², tandis que les résidences récentes ou rénovées atteignent 23 000 à 27 300 Dhs/m², et les biens d’exception 33 000 Dhs/m².

Camp El Ghoul

Proche du lycée français Victor Hugo, le quartier Camp El Ghoul offre un excellent rapport qualité-prix avec des prix variant entre 15 000 et 22 000 Dhs/m² : environ 15 300 Dhs/m² pour un appartement à rénover, 18 000 à 20 000 Dhs/m² dans un immeuble récent ou un appartement rénové, autour de 21 900 Dhs/m² dans le neuf ou une résidence de standing avec piscine. Un appartement de 100 m² y vaut ainsi entre 1,5 et 2,2 millions de dirhams. Il est idéal pour une résidence principale ou un investissement patrimonial.

Agdal et périphérie proche

Les programmes neufs contemporains situés autour d’Agdal, de la Route de l’Ourika et de la Route de Fès proposent des appartements entre 15 000 et 28 000 Dhs/m².

Palmeraie

Certains programmes résidentiels de la Palmeraie proposent des appartements de standing entre 15 000 et 30 000 Dhs/m², avec un prix moyen affiché autour de 28 000 Dhs/m² en septembre 2026.

Prix moyens de l’immobilier à Marrakech en 2026 (au m²)

Questions fréquentes sur le prix de l'immobilier à Marrakech

Quel est le prix moyen de l’immobilier à Marrakech au m² ?

Le prix moyen de l’immobilier à Marrakech se situe généralement entre 15 000 et 30 000 Dhs/m², toutes typologies et quartiers confondus. Dans les secteurs premium comme l’Hivernage, la Palmeraie ou les Jardins Majorelle, les prix peuvent dépasser 40 000 Dhs/m², tandis que dans les quartiers plus résidentiels ou périphériques, ils débutent autour de 13 000 Dhs/m².

Quel est le prix moyen d’un riad à Marrakech ?

Un riad à rénover coûte entre 10 000 et 25 000 Dhs/m², tandis qu’un riad rénové varie entre 15 000 et 40 000 Dhs/m². Les riads d’exception dépassent souvent 2 millions d’euros.

Quel est le prix d’une villa de luxe à Marrakech ?

Les villas se vendent entre 5 et 50 millions Dhs selon le quartier, et jusqu’à plus de 80 millions Dhs pour les propriétés les plus prestigieuses.

Combien coûte un appartement de standing à Marrakech ?

D’après la base de prix BARNES Marrakech de septembre 2026, un appartement de standing s’affiche entre 15 000 et 44 000 Dhs/m² selon le quartier, et entre 55 000 et 65 000 Dhs/m² pour un penthouse ou un bien d’exception. Hivernage et Jardins Majorelle sont parmi les secteurs les plus chers.

Quel rendement locatif pour un appartement à Marrakech ?

En location longue durée, un appartement rapporte autour de 5,5 % brut et 4,3 % net à Guéliz, et de 4,4 % brut et 3,6 % net à l’Hivernage, après charges (environ 18 % des loyers) et vacance (3 à 10 % selon le segment). À Guéliz, un trois-pièces de 120 m² valorisé 2 640 000 Dhs, dans une résidence récente avec piscine, se loue autour de 12 000 Dhs par mois.

Loyers mensuels de référence à Guéliz : 5 500 à 8 500 Dhs pour un studio, 8 000 à 13 000 Dhs pour un deux-pièces meublé, 11 000 à 16 500 Dhs pour un trois-pièces, 22 000 à 35 000 Dhs pour un penthouse ou un duplex. À l’Hivernage, un trois-pièces meublé se loue entre 12 000 et 19 000 Dhs, et un duplex de plus de 200 m² entre 30 000 et 40 000 Dhs, selon la résidence et ses prestations.